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INDUSTRY TRENDS

房产税什么时候推?几套起征?多套房要不要抛?一文释疑

  

  中国的房地产还能支撑经济15~20年

  凤凰网财经《封面》:我记得您曾经讲过,中国的房地产还能至少支撑经济15~20年?贾康(财政部财科所原所长):对的。我的基本观点是,从面上来说,中国的真实城镇化水平现在也就50%,国际经验是城镇化走到70%,房地产才会结束高速发展阶段。高速发展阶段之后,它还会往上走,但是没那么大的冲劲了。在高速发展阶段里,大的可能性就是,中心区域好地段的不动产是抗跌的,波动中总体走出一个上扬曲线的基本模样。凤凰网财经《封面》:一二线城市、中心区域指哪些地方?贾康:北上广深不用说了,二线里城市排名靠上的,我认为也大体属于这种情况。凤凰网财经《封面》:所以拿15~20年这种一二线城市的比较好的地段,至少能够保值和小幅增值?贾康:对。这10年有什么大的威胁?我看不出来,就像前年的波动中间,北京四环扩到五环以内,抗跌性是高的。

  No.2

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yobo体育网页版  手里有多套房得赶紧抛?

  贾康:因城因地段而异

yobo体育网页版  凤凰网财经《封面》:其实现在房地产市场出现了不少的变化,比如在一些一二线城市还忙着限价的时候,我们看到有的地方房价已经出现了大幅的松动,甚至出现了限跌令。现在大家就问,如果手里有多套房,是不是得赶紧抛?

  贾康:一定要因城因地段而异。整个房地产从它的状态来说是两极分化的,过去就说了,叫“冰火两重天”。这个冰火两重天可不是新近开始的,早就有了。2010年以后房价的起伏,三波现在在演变为第四波,三波里冰火两重天的特征越来越明显。每波起来之后,都一线走得很高,二线一部分跟着一线走,到了三四线也是跟着起比较有限的一个幅度。到冰的时候,一线和一部分二线城市还相对比较稳定。

yobo体育网页版  凤凰网财经《封面》:能坚挺住。

  贾康:它能撑住,或者只是在变相降价这方面有具体的处理。但三四线城市可能就真的一片惨淡。

  凤凰网财经《封面》:变相降价是怎么理解的?

  贾康:比如北京,在前几轮回调的过程中,四环以内没有一个具体楼盘能明码标着降价的。变相降价就是给一些优惠,五环以内优惠的幅度可能再明显一点。比如赠送阳台的面积,或者还附带一个优惠的车位。

  凤凰网财经《封面》:还得扛一扛总价,对吧?

yobo体育网页版  贾康:基本能扛得住。只是环京燕郊板块曾经剧烈震荡过,后来一旦明确了北京城市副中心建在通州潞河镇,跟它有联动的效应,燕郊板块也一下子上来,震荡是比较明显的。其他的三四线城市在这种震荡的过程中,主要的倾向是偏冷,甚至现在冷得有点惨不忍睹。

  凤凰网财经《封面》:您的意思从2010年之后,它们的房价其实是下降。

  贾康:这几年都是这个特征,到东北人口净流出,现在已经看得很清楚。有些地方资源枯竭,人口流出,经济景气度就是不行。听说几万块钱一套房子就是没人接,这已经说得上惨不忍睹。这个限跌令现在不光是东北了,在我们听到河北的唐山,湖南的岳阳、株洲,都已经有政府明确的这种类似于限跌令的这样的当地的信息披露出来了。

yobo体育网页版  当然这个限跌也没有道理,你本来就是市场,它市场上供需形成的价位,你不能说不许它降,不许降你这人为地阻碍交易,阻碍交易你不是在阻碍去库存吗?或者说市场经济的发展应该有让它交易更活跃一些的基本的配套条件。

  No.3

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yobo体育网页版  限跌地方的房该卖吗?

  贾康:急于花钱的话得赶快出手

  凤凰网财经《封面》:如果是在那些现在已经限跌的地方的人,那房是不是哪怕限跌,能差不多的价格赶紧卖掉?贾康:从个人来说,你如果急于花钱,那当然就得赶快出手,越拖你自己越难受。凤凰网财经《封面》:我如果不急于用钱,那房子我要放着吗?还是也是赶紧出手?贾康:那你得判断它的前景如何。比如一个资源枯竭城市经过这么多年努力,已经看到它的希望了,再扛个两三年,可能局面就焕然一新了,能扛这两三年以后,这一波压力过去了,是不是就有新境界?这就得具体判断。有的说我这个城市就是不行,估计未来10年都不行,这10年这个房子在那呆着没有什么好的更好的处置办法,现在哪怕割肉,这个比喻说得难听。凤凰网财经《封面》:事实。贾康:受点损失我出手,我拿到现金以后做别的事情,这是个人的选择。凤凰网财经《封面》:大家经常说限涨令的时候,有的时候越限它越涨,限跌令的时候会越限它越跌。贾康:民众有这个心理。就是有了一个政策引导以后,大家等着看它能走到什么状态。凤凰网财经《封面》:那限跌的这几个城市,在您看来它有什么共同的特点吗?贾康:就是经济不景气。可能地方政府决策者心理说这种一跌再跌,对于当地来说形象不好,影响招商引资,影响政绩表现。这种顾虑肯定促使在自己辖区之内,推出直接的或者间接的限跌的他自己的实际考虑。总之希望自己在主政期间,辖区之内经济能够表现得繁荣,表现得有吸引力。

  No.4

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  房地产市场火热时

  行政干预治标不治本

  凤凰网财经《封面》:(房地产市场)火的地区会有窃喜吗?

yobo体育网页版  贾康:火的那边就是约谈、民众抱怨、领导批评、舆论指责,它也非常难受。你看深圳,中央本来要求它打造中国特色社会主义市场经济先行示范区,但这一阵子它房地产市场热度总是降不下来。急了,那采取什么措施?硬压。现在已经演变到直接去干预价格。它说它出参考价、指导价,实际上就是指令价,你不按我这个价格成交,我就不许你登记,你就成交不了。种种压力之下,它不得已就出此权宜之计。那么这个权宜之计的副作用已经非常明显,这几轮调控里,以治标的权宜之计为主打的政府措施,在深圳逼出来直接干预价格以后,有些就成交不了,有些成交它就有暗中的补充协议。凤凰网财经《封面》:阴阳合同。贾康:对。你可以认为阴的那边是合同,有的就是约定,不一定很严格。阳的合同是给政府看的,你登记备案,政府说这个成交价按照我的参考价指导价成交了,它报出来的价格得到了控制。但实际的房主说我这房子里还挂着幅画,我也不带走了,挺好的艺术品,你给一块买回去。我这一套家具还不错,是吧?挺值钱的,你来咱们在底下说好了。这个买主急于要买到手,价格是市场供需决定的,实际上又靠市场又调节回去了。但是这个实际的价位不体现在它报出来的成交价里,不是自己哄自己吗?

  No.5

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  房地产改革进入深水区 

yobo体育网页版  解决长效机制必须啃硬骨头

  凤凰网财经《封面》:我们房子的行政命令里看到了太多的我们以前认为匪夷所思的事情,比如说假离婚。

  贾康:对的。这个扭曲,副作用是非常明显的。表面上方方面面一些似乎说得过去的安慰,实际上打击了刚需,基本上排斥了改善性需求。从长远来看,哪里有什么长效机制可言。中央反复强调要建立健康发展的长效机制,就必须摆脱这种只治标不治本的套路。凤凰网财经《封面》:现在为什么没有人对这种行政命令叫停?无论是限跌还是限涨,明明它都起到了中长期的恶果,甚至眼前也能见到恶果,它怎么会一直在房地产市场一个关系国计民生的领域持续运行下去?贾康:因为改革到了深水区,真正要解决长效机制必须是啃硬骨头,动真格地来推进中央强调的基础性制度建设,在这个方面我们步履维艰。凤凰网财经《封面》:基础性。贾康:没有基础性制度建设的配套改革,只好这样治标不治本。

  No.6

yobo体育网页版  2贾康谈廉租房建厕所争议:

yobo体育网页版  不能简单成为标准图纸

  凤凰网财经《封面》:在房价上哪些算是基础性制度改革,房产税算吗?

yobo体育网页版  贾康:如果是讲基础性制度改革的话,房价其实不是考虑这个问题的代表性的指标了,它从房这个概念来说,一定是双轨统筹。现在这个框架还是相对清楚的,多年的探索从一开始1998年房改,同时给出了经济适用房概念的时候,逻辑上认为是要分两大层次,一个是一般商品住宅以上的市场轨,一个是经济适用住房的政策轨。后来把概念落到保障性住房,这就更严谨了是吧?茅于轼老师曾经说廉租房应该规定一个标准图纸,就是这些住户没有自己单独使用的卫生间,是公共厕所。有什么好处?经济学家的好处就是管理成本可以降低,它是低保障。低收入阶层住进去以后,并不是说一辈子都是低收入阶层,收入高了以后,自己不愿意容忍这种使用公共卫生间的条件,自己要升级,就搬走了,因为那时候有支付能力了,收入上去了。这时候这个房子就腾出来给那个时点上需要帮助的这些低收入阶层。凤凰网财经《封面》:这个建议没有被采纳。贾康:他这个建议不是政府采纳不采纳的问题,首先在网上被民众骂得狗血淋头。然后我观察了,没有一家地方政府敢采用这样一个建议去规定它的图纸设计。凤凰网财经《封面》:民众骂他没有尊重人性,骂对了还是骂错了?贾康:这就得综合考虑。不能简单什么事情都说人心坏了,不同情弱者。不能那么简单。它的意思是实际上考虑政府又要把底托起来,又要量力而行,尽可能地使用公共资源,不要产生扭曲物配置。如果从管理成本上来讲,现在住进去就很舒服,这个状态延续下来,后面考虑收入增长以后,他怎么搬出的问题确实是非常棘手的。政府可以动员说希望你搬出去,因为你现在已经不是低收入阶层,但他不搬你怎么办?我是觉得茅老师这个建议符合经济学家定位的建设性,但是他可能要多说一些话。这个事情是在可能的一些特定场景里可以去加入,不能够简单地就成为标准图纸。因为各个地方的情况,决策层,还有民众心态,有明显的区别,你得适应一城一策。在自己这个地方辖区里行得通行不通,那就是政治的考虑。

  No.7

  2共有产权房缓解

  用“六个钱包”买房的压力

yobo体育网页版  贾康:那么再往上,共有产权房更适合中国特色之下年轻白领的诉求。大学毕业生走上工作岗位以后谈婚论嫁,这时候丈母娘制约出现了,家长说,小伙子你不拍出一个像模像样的产权证是吧?我们家闺女你休想娶走。这时候共有产权房正好有产权证,更体面,但是它那个产权是非完全产权,拿到手以后不能随行就市去交易,这就封杀他套利空间。

  凤凰网财经《封面》:是。贾康:他拿的是比较低的价位是吧?成本当然要比廉租房、公租房那个层面明显抬上了一个层次,但他是年轻白领阶层,他的支付能力适合这个层面。外面的市价和共有产权房相比,明显又低下一块来,这样它就避开了原来说六个钱包去买完全产权房,当房奴的命运,是吧?凤凰网财经《封面》:是。从基础性制度上来讲,就像您刚才讲的,像这种保障性住房,它如果能够建设成了,我们就能够说相对完善地解决了(长效机制改革问题)。贾康:它是基础性制度里的一项。凤凰网财经《封面》:一项。贾康:它能够缓解用六个钱包拼命进入一般商品房市场争夺的压力。

  No.8

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yobo体育网页版  房产税什么时候推出?

  贾康:密切关注明年两会

  凤凰网财经《封面》:我们还想问房产税算不算是您说的住房基础制度中的一环?

yobo体育网页版  贾康:对的,这是另外一项。凤凰网财经《封面》:为什么对房产税,大家现在好像谈了很多,但又遮遮掩掩,一会说本届完成立法,一会又说1月1号要推出。贾康:1月1号要推出这些事情都是猜测,本届人大要完成立法,这是明确宣布的,现在也没改口。凤凰网财经《封面》:在这么多烟雾弹到底哪个时间表是可预期、准确性高的?贾康:按照严肃性来说,本届人大既然承诺要在任期内启动立法,那还剩下两年,看看怎么启动。至于说1月1号,那都是传来传去的一些不确实的信息。明摆着条件不具备,怎么可能1月1号就开始。凤凰网财经《封面》:启动立法到能够完成立法。贾康:启动立法一般来说在每年两会上有可能,下决心的时候也会在两会上宣布,所以每到两会之前,舆论界必定有一波热议。凤凰网财经《封面》:还有不到半年就下一次两会了。贾康:对的。但是今年有个特殊情况,8月17号,中央特别强调了共同富裕,共同富裕里直接税作用里,房地产税首当其冲,所以很多人合乎逻辑就想到了房地产税会不会有新的推动。那么明年两会我们一定要密切关注了。在此之前有一个铺垫,就是财政部和其他几个相关管理部门召开了一个房产税改革试点座谈会。凤凰网财经《封面》:四部委这个会。贾康:你知道这个是吧?凤凰网财经《封面》:是。贾康:报出来的消息很短,200字出头,没有更多的细节,但是姿态很重要。现在看起来这方面可能还是顾虑不少。有可能在探索能不能挖掘扩大试点范围这个制度创新潜力了。有些地方不等可能漫长的立法过程就加入试点,我觉得有必要。比如深圳,我觉得完全有必要,又比如海南也完全有必要,要说到浙江也是共同富裕的一个铺垫。凤凰网财经《封面》:从国家层面来讲,会对包括他们在内的某些地方有硬性要求吗?贾康:按我过去的经验不叫硬性要求,扩大试点,名义上都叫商量。凤凰网财经《封面》:商量。贾康:地方在这方面有自己的一个表态的弹性空间,愿意干还是不愿意干。

  No.9

  2进入立法程序是推进房产税改革的关键

yobo体育网页版  凤凰网财经《封面》:为什么房产税大家讨论了这么久,也知道矛盾可能出现在哪,就迟迟不能靴子落地?贾康:如果说得直率一点,就是这么多的顾虑里,既得利益的阻碍是很大的原因。比如,体制内并不时常出现有人断然否定,说这个税就不能做改革,否定这个改革方向。是不是再做一些调研,是不是再好好研究国际经验,再比较中国特色分析这个问题那个问题,种种的说法实际上在拖延这个过程。凤凰网财经《封面》:我们觉得很着急的一点是,讨论了这么久,几十年没有十几年也有了,咋这些事情就讨论不清楚呢?贾康:它就是进入不了立法程序,一旦进入立法程序,这个实际的场景约束变了。你现在讨论来讨论去,说了就过去了。凤凰网财经《封面》:所以现在其实是某个圈层的内部讨论。贾康:内部讨论咱不知道,说的是公开的。现在是,其实各种观点都已经互相亮过相了,都知道什么样的涉及到各种各样的问题。都亮了相说了几轮,很多情况下谁也说服不了谁,这时候再怎么说呢?没有更多的建设性。凤凰网财经《封面》:中央财经委提出共同富裕,您认为会事实上、实质上推动房产税进入立法程序吗?贾康:合乎逻辑地讲,一定会推动这方面更积极地做考虑。我相信有关管理部门在8月17号中央会议指导之下,正在抓紧做这些事情,但是后的结果如何仍然有不确定性。凤凰网财经《封面》:所以在您的认知里,现在的种种试已经把房产税基本推导了,可以进入立法程序,只不过没有实现,谁也不能说有没有意外?贾康:叫做应该进入立法程序,可以不可以是个人的价值判断。我认为它势在必行,就应该进入立法程序,但进入立法程序应该有耐心,一审二审三审一直往下走。凤凰网财经《封面》:那还是很长。贾康:按过去的经验,很可能要进入四审才能解决问题。凤凰网财经《封面》:那就是四次常委会。贾康:是常规程序,能解决那三审就算到头了,但是如果有激烈的意见争议,还需要有四审。凤凰网财经《封面》:十几年。贾康:十几年才能后解决问题。

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  房产税出台该卖房吗?

yobo体育网页版  贾康:可出租对冲税收成本

  凤凰网财经《封面》:现在大家在讨论这个试点,因为我们在近几年经常会听到一些中介讲,一定要买某套某套房,他是因为害怕房产税,或者因为其他的原因,然后抛售,这市场真是存在的吧?贾康:这种情况肯定有。前面这么多年我们已经看惯了,风声紧的时候有些人心里不踏实,他就出手。所以由于这种风声紧,已经消化了一些空置房,但是剩下的空置房应该还是为数比较可观。凤凰网财经《封面》:他们现在需要赶紧消化吗?贾康:我不能提具体建议。不同城市、不同的地段情况都不一样。另外你也有个权衡,你现在手上的这个房,空置是没有成本,未来如果房地产税改革推出有了成本以后,你也不一定卖掉它,你可以出租。凤凰网财经《封面》:还是能够覆盖这个房产税就行了。贾康:出租对冲了成本,你还有一定的现金流。这个不能说有一个标准的套路一套解决,还得具体情况具体分析,还得看当事人的个人的偏好。如果信任中国的城镇化还有一个相当可观的成长的空间的话,那么中心区域好地段的,包括住房的不动产,一定还是一个延续上扬曲线的过程。你把它拿在手里,等于给自己买了一个商业性的社会保险,你什么时候真的想把它出手的时候,那个价钱对你来说是合算的。

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yobo体育网页版  房产税起征点如何设定?

yobo体育网页版  贾康:等立法细则才有现实意义

  凤凰网财经《封面》:很多民众在关心房产税出台的时候,其实是关心一些非常重要的细则,比如起征点该怎么设定?贾康:所谓房产税它起征点就涉及到扣除怎么扣除。凤凰网财经《封面》:免征部分。贾康:免征部分怎么处理。是按平米还是按套数,各有各的利弊,各有各的问题。一定要看立法以后怎么讨论,咱们现在这么议论,可以说很多的不同的意见,但都不做数的。凤凰网财经《封面》:都不做数的。贾康:到立法以后,它后总得选择一个操作的东西,那个时候就有特别的现实意义。凤凰网财经《封面》:所以大家现在去问我5口之家,比如上面父母,夫妻俩有个孩子,到底是两套开征还是三套开征?到底没有孩子的单身人士怎么开征?还有一二三线城市怎么开征?这些讨论只要房产税不进入立法程序都很难做数。贾康:不是,都不会有结果,都是说了也白说。一定要到了立法以后,引出后由人大审批通过那个法案,就有了它的意义了。凤凰网财经《封面》:因为没有进入立法程序,我也无法大概知道细则的过程,也没有办法做比较精准地应对。贾康:对的,那是肯定的。

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  前两套住房应该免征房产税

  否则容易出现假离婚潮

yobo体育网页版  凤凰网财经《封面》:但是在大家讨论房产税的时候,有一个相对来说看起来共识比较多的,比如对刚需尽量地免征少征,对高端住房要征,大家就问了,什么叫高端住房?

  贾康:是的,所谓扣除就是承认刚需。如果人均多少平米,这是刚需,第一套房也是,承认它为刚需,扣除掉不征税。按人均就有一个麻烦事儿,你这个家庭到底多少人,人他有个变化,变化了以后很多的尴尬,很多的不好处理的矛盾怎么办?如果按套数,没这个毛病。但是如果只是扣第一套,会触发离婚潮。夫妻假离婚这两套就可以免税。你要避免离婚潮你得再放宽,单亲家庭扣第一套房,双亲家庭扣前两套房,那么普遍是从第三套房开始征,我觉得可以。一开始的时候先建一个社会可接受的框架,以后比较从容地跟着历史的演变,大家再说怎么样去动态优化,那是后面的事。先建框架,从第三套房开始征,你手上有10套房20套房的人,就实实在在受到了调节,这不是好事吗?这是进步。凤凰网财经《封面》:现在大家还在讨论一个问题,就是高端住房到底怎么界定?贾康:这就要具体讨论了。比如好认定的就是独立别墅,有人开玩笑说农民的房子都是独立别墅,那就是打趣了是吧?因为讲的是建成区,建成区的独立别墅一望而知,这就管理上很简单。凤凰网财经《封面》:所以对高端去征,对刚需去尽量地免征,去保。所以在房产税环节,其实它完成的也是一个抽肥补瘦。贾康:对,房产税本身是抽肥,钱拿到国库以后需要去补瘦,那这个抽肥补瘦的循环就是再分配。这里边的第二道环节,要以直接税实施必要的再分配。